Normativa de alquiler en España: de la licencia turística al número NRA

Como existe mucha confusión sobre este tema, con esta breve explicación queremos aportar algo de claridad.

Debido a la continua crisis de la vivienda, que limita la oferta, el Gobierno español supervisa estrictamente todos los alquileres vacacionales ilegales o no registrados. Por ello, en 2025 se aprobaron nuevas leyes y este año se creó un registro nacional de alquileres de corta duración: la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA).

Además, desde el 3 de abril de 2025 las comunidades de propietarios pueden decidir si un propietario puede solicitar una licencia turística. Por tanto, las comunidades pueden prohibir por completo el alquiler vacacional. Si posee o va a comprar una vivienda en España, es importante comprobar si su comunidad permite el alquiler vacacional, ya que esto puede afectar al valor y al potencial de reventa de su vivienda.

Estas normas se aplican exclusivamente a:

• Alquileres vacacionales (alquileres vacacionales)

• Alquileres de temporada (alquiler de temporada)

Cada comunidad autónoma de España tiene sus propias leyes para estas formas de alquiler.

El alquiler de larga duración (alquiler de larga duración) no está incluido y se rige por la ley nacional de arrendamientos (LAU). Por tanto, si alquila su vivienda por un periodo prolongado, estas normas no le son aplicables. En el alquiler de temporada -por ejemplo, unos meses de invierno al mismo inquilino- sí necesita el número NRA, pero no la licencia regional. Si desea alquilar un apartamento y esto está prohibido en los estatutos de la comunidad de propietarios, no es posible obtener un número NRA y, por tanto, no se puede alquilar. Los controles son cada vez más estrictos y las multas son elevadísimas.

Si ofrece su vivienda como alquiler vacacional, necesita dos cosas:

• Una licencia turística regional

• Un código NRA (el número de registro nacional en el registro VUDA)

Importante: su comunidad de propietarios debe ahora dar su autorización expresa antes de que pueda solicitar una licencia turística. Solo se aplica una excepción si ya tenía una licencia antes del 3 de abril de 2025; en ese caso la comunidad no puede oponerse.

El alquiler de temporada es un alquiler por un periodo limitado, por ejemplo por motivos de trabajo, estudios, razones médicas o una estancia temporal al comprar una vivienda. Para el alquiler de temporada solo es obligatorio el código NRA; no se necesita una licencia turística.

El registro en el nuevo registro de corta duración (VUDA) es obligatorio para:

• Viviendas vacacionales

• Alquileres de temporada

• Alquiler de corta duración de habitaciones sueltas

Los tres necesitan un código NRA.

Desde 2025 es obligatorio en España que los propietarios de viviendas vacacionales y de alquiler de corta duración, además del registro turístico regional en SES Hospedajes, dispongan también de un número NRA y comuniquen anualmente sus actividades de alquiler. Esta capa adicional forma parte del esfuerzo nacional por aumentar la transparencia y el control sobre el alquiler vacacional. En Take a Holiday in Spain gestionamos el registro en SES Hospedajes y el registro en la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos de forma totalmente gratuita con el alquiler/gestión completos.

A continuación explicamos qué es el número NRA, cómo funciona el registro anual y cómo se relaciona con el registro regional.

El número NRA (Número de Registro de Arrendamientos) es un número de identificación único que recibe su vivienda cuando se registra en la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA), el registro nacional de alquileres de corta duración.

Importante tener en cuenta:

• El número NRA es obligatorio además del registro turístico regional.

• El número debe ser visible en los anuncios de las plataformas.

• Permite que la Administración y las plataformas puedan verificar fácilmente que su vivienda se alquila legalmente.

En resumen: el número NRA es una identificación nacional de su vivienda como unidad de alquiler, independiente de la licencia turística regional.

En Andalucía usted registra su vivienda para el alquiler vacacional en SES Hospedajes, el sistema regional.

• En cada reserva y el día del check-in lo comunica en un plazo de 24 horas a SES Hospedajes.

• El número NRA es un número nacional destinado a vincular y supervisar todos los alquileres de corta duración en España, independientemente de la comunidad.

Importante: tener un número NRA no significa automáticamente que disponga de una licencia turística regional. Ambos registros son obligatorios para poder alquilar legalmente.

Además de solicitar el número NRA, debe presentar anualmente un informe de sus actividades de alquiler al registro nacional. Esto puede entenderse como un "resumen de todas las reservas y periodos de alquiler del año anterior".

Este registro anual tiene como objetivo:

• La transparencia sobre el número de noches que se alquila una vivienda.

• El control del pago de impuestos y el cumplimiento de las normas nacionales.

• La prevención de alquileres vacacionales ilegales o no registrados.

En la práctica, esto significa que los propietarios deben comunicar anualmente:

• El número NRA de la vivienda.

• El periodo o periodos en los que se ha alquilado la vivienda.

• El número de noches.

• El tipo de alquiler.

Quien no solicite su número NRA o no realice el registro anual se arriesga a:

• Multas que pueden ser enormemente elevadas.

• La retirada de la posibilidad de ofrecer alquileres vacacionales y de temporada.

1. Solicite el número NRA en cuanto empiece a alquilar a través de plataformas (Take a Holiday in Spain lo gestiona para sus clientes).

2. Compruebe cada año que ha comunicado correctamente todos los periodos de alquiler.

3. Mantenga por separado SES Hospedajes y el registro NRA; ambos registros son obligatorios. En Take a Holiday in Spain esto está incluido en el alquiler/gestión completos.

4. Comunique tanto la reserva como el día del check-in a SES Hospedajes y facilite los datos correctos solicitados.

5. Comunique su número NRA con claridad en sus anuncios y en las plataformas. El número NRA y el registro anual constituyen, por tanto, una capa adicional sobre el registro turístico regional. Quien tenga ambos correctamente en regla evita multas, aumenta la transparencia y puede ofrecer alquiler vacacional a los turistas en España de forma legal y segura.

Un último consejo: un buen gestor de alquileres se encarga de todos estos trámites. Antes de iniciar una colaboración, compruebe si es así. En Take a Holiday in Spain esto se gestiona por completo al alquilar y administrar su vivienda vacacional en España.