Vermietungsregeln in Spanien: von der Vermietungslizenz bis zur NRA-Nummer

Da zu diesem Thema viel Verwirrung herrscht, möchten wir mit dieser kurzen Erklärung etwas Klarheit schaffen.

Aufgrund der anhaltenden Wohnungskrise, die das Angebot begrenzt, überwacht die spanische Regierung streng alle illegalen oder nicht registrierten Ferienvermietungen. Deshalb wurden 2025 neue Gesetze verabschiedet und in diesem Jahr ein nationales Register für Kurzzeitvermietungen eingerichtet: die Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA).

Darüber hinaus dürfen Eigentümergemeinschaften (comunidades de propietarios) seit dem 3. April 2025 bestimmen, ob ein Eigentümer eine touristische Lizenz beantragen darf. Eigentümergemeinschaften können die Ferienvermietung also vollständig verbieten. Wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen oder kaufen, ist es daher wichtig zu prüfen, ob Ihre Eigentümergemeinschaft die Ferienvermietung erlaubt, da dies den Wert und das Wiederverkaufspotenzial Ihrer Immobilie beeinflussen kann.

Diese Regeln gelten ausschließlich für:

• Ferienvermietung (alquileres vacacionales)

• Saisonvermietung (alquiler de temporada)

Jede autonome Region in Spanien hat eigene Gesetze für diese Formen der Vermietung.

Die Langzeitvermietung (alquiler de larga duración) fällt nicht darunter und wird durch das nationale Mietgesetz (LAU) geregelt. Wenn Sie Ihre Immobilie für einen längeren Zeitraum vermieten, gelten diese Regeln also nicht für Sie. Bei der Saisonvermietung, zum Beispiel einige Wintermonate an denselben Mieter, benötigen Sie zwar die NRA-Nummer, jedoch nicht die regionale Lizenz. Möchten Sie eine Wohnung vermieten und ist dies in der Satzung der Eigentümergemeinschaft verboten, ist es nicht möglich, eine NRA-Nummer zu erhalten, und eine Vermietung ist daher nicht möglich. Die Kontrollen werden immer strenger und die Bußgelder sind extrem hoch.

Wenn Sie Ihre Immobilie als Ferienvermietung anbieten, benötigen Sie zwei Dinge:

• Eine regionale touristische Lizenz

• Einen NRA-Code (die nationale Registrierungsnummer im VUDA-Register)

Wichtig: Ihre Eigentümergemeinschaft muss nun ausdrücklich die Erlaubnis erteilen, bevor Sie eine touristische Lizenz beantragen können. Eine Ausnahme gilt nur, wenn Sie bereits vor dem 3. April 2025 eine Lizenz hatten; dann kann die Eigentümergemeinschaft nichts dagegen tun.

Saisonvermietung ist eine Vermietung für einen begrenzten Zeitraum, zum Beispiel aus beruflichen, studienbedingten oder medizinischen Gründen oder für einen vorübergehenden Aufenthalt beim Kauf einer Immobilie. Für die Saisonvermietung ist nur der NRA-Code erforderlich; eine touristische Lizenz ist nicht nötig.

Die Registrierung im neuen Kurzzeitregister (VUDA) ist verpflichtend für:

• Ferienhäuser

• Saisonvermietungen

• Kurzzeitvermietung einzelner Zimmer

Alle drei benötigen einen NRA-Code.

Seit 2025 sind Eigentümer von Ferienhäusern und Kurzzeitvermietungen in Spanien verpflichtet, zusätzlich zur regionalen touristischen Registrierung bei SES Hospedajes auch eine NRA-Nummer zu besitzen und ihre Vermietungsaktivitäten jährlich zu melden. Diese zusätzliche Ebene ist Teil der nationalen Bemühungen, die Transparenz und Kontrolle über Ferienvermietungen zu erhöhen. Bei Take a Holiday in Spain übernehmen wir die Registrierung bei SES Hospedajes und die Registrierung bei der Ventanilla Única Digital de Arrendamientos bei vollständiger Vermietung/Verwaltung völlig kostenlos.

Nachfolgend erklären wir, was die NRA-Nummer ist, wie die jährliche Registrierung funktioniert und wie sie sich zur regionalen Registrierung verhält.

Die NRA-Nummer (Número de Registro de Arrendamientos) ist eine eindeutige Identifikationsnummer, die Ihre Immobilie erhält, wenn Sie sich in der Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA), dem nationalen Register für Kurzzeitvermietungen, registrieren.

Wichtig zu wissen:

• Die NRA-Nummer ist zusätzlich zur regionalen touristischen Registrierung verpflichtend.

• Die Nummer muss in Anzeigen auf Plattformen sichtbar sein.

• Sie ermöglicht es Behörden und Plattformen, einfach zu überprüfen, dass Ihre Immobilie legal vermietet wird.

Kurz gesagt: Die NRA-Nummer ist eine landesweite Identifikation Ihrer Immobilie als Vermietungseinheit, unabhängig von der regionalen touristischen Lizenz.

In Andalusien registrieren Sie Ihre Immobilie für die Ferienvermietung bei SES Hospedajes, dem regionalen System.

• Bei jeder Buchung und am Tag des Check-ins melden Sie dies innerhalb von 24 Stunden bei SES Hospedajes.

• Die NRA-Nummer ist eine landesweite Nummer, die dazu dient, alle Kurzzeitvermietungen in Spanien unabhängig von der Region zu verknüpfen und zu überwachen.

Wichtig: Der Besitz einer NRA-Nummer bedeutet nicht automatisch, dass Sie eine regionale touristische Lizenz haben. Beide Registrierungen sind verpflichtend, um legal vermieten zu dürfen.

Zusätzlich zur Beantragung der NRA-Nummer müssen Sie jährlich einen Bericht über Ihre Vermietungsaktivitäten beim nationalen Register einreichen. Dies kann als "Übersicht aller Buchungen und Vermietungszeiträume des Vorjahres" verstanden werden.

Diese jährliche Registrierung hat folgende Ziele:

• Transparenz über die Anzahl der Nächte, die eine Immobilie vermietet wird.

• Kontrolle der Steuerabführung und Einhaltung nationaler Regeln.

• Verhinderung illegaler oder nicht registrierter Ferienvermietungen.

In der Praxis bedeutet dies, dass Eigentümer jährlich melden müssen:

• Die NRA-Nummer der Immobilie.

• Den/die Zeitraum/Zeiträume, in dem/denen die Immobilie vermietet wurde.

• Anzahl der Nächte.

• Art der Vermietung.

Wer seine NRA-Nummer nicht beantragt oder die jährliche Registrierung nicht durchführt, riskiert:

• Bußgelder, die enorm hoch ausfallen können.

• Den Entzug der Möglichkeit, Ferien- und Saisonvermietungen anzubieten.

1. Beantragen Sie die NRA-Nummer, sobald Sie über Plattformen vermieten (Take a Holiday in Spain regelt dies für seine Kunden).

2. Überprüfen Sie jährlich, ob Sie alle Vermietungszeiträume korrekt gemeldet haben.

3. Führen Sie SES Hospedajes und das NRA-Register getrennt; beide Registrierungen sind verpflichtend. Bei Take a Holiday in Spain ist dies bei der vollständigen Vermietung/Verwaltung inbegriffen.

4. Melden Sie sowohl die Buchung als auch den Tag des Check-ins bei SES Hospedajes und übermitteln Sie die korrekten angeforderten Daten.

5. Kommunizieren Sie Ihre NRA-Nummer deutlich in Ihren Anzeigen und auf Plattformen. Die NRA-Nummer und die jährliche Registrierung bilden also eine zusätzliche Ebene über der regionalen touristischen Registrierung. Wer beides korrekt in Ordnung hat, vermeidet Bußgelder, erhöht die Transparenz und kann Touristen in Spanien legal und sicher Ferienvermietungen anbieten.

Ein letzter Tipp: Ein guter Vermietungsverwalter nimmt Ihnen all diese Dinge ab. Prüfen Sie, bevor Sie eine Zusammenarbeit eingehen, ob dies der Fall ist. Bei Take a Holiday in Spain wird dies bei der Vermietung und Verwaltung Ihrer Ferienimmobilie in Spanien vollständig übernommen.